ЖБК/ОСББ «Вчитель»: 50 років самоорганізації і сталого розвитку

 В Україні, хоча і з великим запізненням, але все ж усвідомлена на різних щаблях владної вертикалі та в середовищі власників житла необхідність радикальної житлової реформи. В умовах масового переходу до самоорганізації спільнот багатоквартирних будинків, як передбачає Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»,накопичений ОСББ Вчитель досвід, самостійна господарська діяльність якого здійснюється вже 50 років,  може бути  корисним. 

 Вступ. Віхи життя спільноти багатоквартирного будинку львівських вчителів та її руху до сталого розвитку


27 жовтня 1962 року
заснування житлово-будівельного кооперативу Вчитель
1962 – 1964 рр.
будівництво 40-квартирного будинку на вулиці Матросова (тепер Кастелівка) при сприянні і контролі правління ЖБК «Вчитель»
30 грудня 1964 року
підписання державного акту про здачу будинку в експлуатацію
1965 рік
заселення будинку і облаштування прибудинкової території
1965 – 1991 рр.
Самостійна діяльність в правовій системі СРСР.
1992 – 1997 рр.
Кризовий період в діяльності ЖБК. Пошуки виходу.
1997 – 2009 рр.
Перереєстрація в ОСББ. Болісне накопичення досвіду в новому правовому полі. Налагодження взаємодії з ресурсним центром ОСББ і  ГО «Центр дослідження місцевого самоврядування».
2010 – 2012 рр.
Поширення набутого досвіду в масштабах Львова і України. Участь у Всеукраїнських форумах ОСББ.
2012 2014 рр. Участь у створенні і становленні діяльності ГС «Львівська асоціація власників житла і управителів житловою нерухомістю».
2015 2016 рр. Участь в реалізації в Україні проекту: Сталий розвиток житлового господарства:сприяння місцевому розвитку та посилення ролі громадських організацій за підтримки Європейського Союзу.

Передісторія ОСББ "Вчитель". У 1962 році львівські вчителі створили один із перших в колишньому Радянському Союзі житлово-будівельний кооператив. Рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 15 листопада 1962 року йому була виділена земельна ділянка для будівництва багатоповерхового будинку на вул. Матросова ( тепер Кастелівка ), надана на 15 років державна позика на відшкодування 60% вартості будівництва та призначений підрядник для виконання будівельних робіт – БУ-51 тресту Львівжитлобуд. Розпочалось будівництво 40 кв. житлового будинку на вул. Матросова, 20, хід якого постійно контролювало правління житлово-будівельного кооперативу Вчитель. 30 грудня 1964 року Державна комісія зафіксувала завершення будівництва  і розпорядженням виконавчого комітету Львівської міської ради від 31 грудня 1964 року він був переданий на баланс житлово-будівельного кооперативу Вчитель.

Заселивши у січні 1965р. будинок і здійснивши за власний рахунок благоустрій земельної ділянки, члени ЖБК Вчитель розпочали на засадах самоврядування діяльність з утримання будинку та прибудинкової території. Розраховуючись протягом 15 років з державою за наданий кредит, члени ЖБК одночасно здійснювали поточний ремонт, а також вносили на рахунок в банку передбачені законом внески на капітальний ремонт будинку. Станом на 1.01.1992р. на ці цілі на рахунку ЖБК Вчитель в Укрсоцбанку було накопичено 15 тис. радянських карбованців, які в зв’язку з розпадом СРСР перетворились в ніщо, як і заощадження на індивідуальних ощадних книжках.
Розпочався кризовий період в діяльності ЖБК Вчитель, пов’язаний з:

  • втратою коштів на рахунку в Укрсоцбанку, що накопичувались на капітальний ремонт будинку;
  • зміною правового поля діяльності;
  • зубожінням значної частини членів кооперативу;
  • різким підвищенням вартості комунальних послуг.

Правління ЖБК Вчитель, шукаючи  вихід з ситуації, що склалась, вирішило використати можливості, які відкривала постанова кабінету Міністрів України № 588 від 31 липня 1995 року, що рекомендувала житловим кооперативам, члени яких повністю розрахувались за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватись в товариства (об’єднання) співвласників будинку.  Статут об’єднання дозволяв увійти в нове правове поле, чітко розмежувати власність на квартиру та спільну власність об’єднання. Він також визначив механізми участі власників квартир в обслуговуванні об’єктів спільної власності.

Постанова Кабміну передбачала, що реєстрація об’єднань здійснюватиметься безкоштовно. Та реально створення товариства нам обійшлось в 1200 грн. (оформлення реєстраційних документів власниками квартир у бюро технічної інвентаризації, одержання загальної довідки, послуги юриста тощо). Довелося також багато походити по різних владних кабінетах, де ми не зустрічали режиму найбільшого сприяння. Загалом процедура реєстрації розтягнулась на рік. Нарешті 23 жовтня 1997 року  відбулась перереєстрація нашого житлового кооперативу у ОСББ.

Болісне накопичення досвіду в новому правовому полі. Протягом 10 років (1997-2007рр.) відбувалось накопичення досвіду роботи у новому правовому полі, розвиток самоврядування та громадської ініціативи, налагодження партнерських стосунків з органами місцевої влади. Виявилось, що багатостраждальна процедура реєстрації нашого ОСББ була лише початком проблем. Зареєструвавшись у податковій інспекції як товариство співвласників, ми негайно втратили статус неприбуткової організації і на нас посипалися штрафні санкції за неподання звітних документів, яких ми, будучи у статусі ЖБК, ніколи не подавали. Ні психологічно, ні фінансово ми не були готові до такого повороту подій, бо вважали, що ст. 11 Закону України Про приватизацію державного житлового фонду передбачає збереження за ОСББ статусу неприбуткової організації.

Не встигли ми подолати цю проблему, внісши зміни у Статут ( вилучивши згадку про господарську діяльність, яку прийнятий у 1997р. Закон України Про оподаткування прибутку підприємств прирівняв до комерційної з відповідним оподаткуванням на рівні 20%), як появився новий клопіт, який породили складні міжлюдські стосунки у багатоквартирному будинку. У ситуації, коли власник однієї з квартир систематично порушував правила цивілізованого співжиття ( і до того ж не виконував своїх фінансових зобов’язань перед ОСББ), ми вирішили, після багаторазових попереджень, застосувати до нього статутні вимоги і передати матеріали в суд. Проте отримали від нього удар у спину. В податкову міліцію від нього надійшла наклепницька заява, що правління нібито здавало в оренду квартири, підвали та прибудинкову територію, а також  незаконно збирало з мешканців будинку гроші.

Під час перевірки інформація не підтвердилась. Але податківці знайшли вади у веденні бухгалтерського обліку і необґрунтовано наклали на нас штрафні санкції – 4000 грн. за не оприбуткування готівки в касу (тобто 5-разовий розмір від суми, зібраної на законних підставах внесків власників квартир для ремонту водопровідної системи будинку). ОСББ Вчитель, не визнавши законність такого штрафу, звернулось з апеляцією у різні податкові інстанції, але безрезультатно. Наш розрахунковий рахунок в банку був заблокований. З нього примусово в рахунок оплати штрафу були вилучені 1900 грн., які в цей момент на ньому знаходились.  Лише після звернення до Президента України справедливість була відновлена. Державна податкова адміністрація України змушена була визнати, що враховуючи те, що проведений об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку Вчитель збір коштів з власників квартир проводився для формування фонду ремонту будинку, підстав для застосування штрафних санкцій за не оприбуткування готівки в касу немає. Рішення ДПІ у Франківському районі м. Львова було скасоване.

Прийнятий 29 листопада 2001 року Закон України Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку дозволив в значній мірі усунути правові колізії діяльності ОСББ, дозволив нам впевнено діяти у правовому полі України, використовувати переваги нашого нового статусу, зокрема налагоджувати партнерські стосунки з міською радою, яка в умовах дії цього закону взяла курс на підтримку створення та функціонування ОСББ. Ці нові стосунки з міською радою були відпрацьовані при вирішенні надскладної для нас проблеми щодо перепідключення опалювальної системи будинку від котельні НДПІ Промприлад, який відмовився подавати нам тепло, до мережі ЛКП Теплокомуненерго.  Згідно проекту перепідключення було акумульовано 80 тис. грн., більшу частину з яких покрито за рахунок міського бюджету. Вперше за 45р. самостійного господарювання в будинку ми одержали фінансову та організаційну допомогу від міста. Ця допомога пришла дуже своєчасно, бо дала нам змогу повірити як собі (що ми можемо розв’язувати такі складні проблеми), так і владі ( яка показала, що підтримує ОСББ не на словах, а на ділі ).

Поширення набутого досвіду в масштабах Львова і України. Участь у створенні і становленні діяльності ГС «Львівська асоціація власників житла і управителів житловою нерухомістю». Новий етап нашої діяльності пов’язаний з створенням за підтримки Європейського Союзу ресурсного центру ОСББ при міській раді, більш дієвій організаційній і фінансовій підтримці з його допомогою руху ОСББ. У поєднанні цієї підтримки з власними активними діями відремонтовано дах, замінено водопровідну мережу будинку, приватизовано прибудинкову територію. Була отримана можливість познайомитись з досвідом житлової реформи в країнах Європейського Союзу ( Польща, Прибалтика). З бажання львівських першопрохідців руху ОСББ поширювати набутий досвід в масштабах України виникла ініціатива проведення у Львові щорічних всеукраїнських форумів ОСББ, створення Національної ради з питань функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, основними завданнями якої стали: 1) підготовка пропозицій щодо визначення пріоритетів та забезпечення реалізації державної політики з питань створення та функціонування ОСББ); 2) сприяння координації дій органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, ОСББ, громадських організацій, об'єднань профспілок і роботодавців, суб’єктів підприємницької діяльності з питань створення та функціонування ОСББ.

Важливим чинником консолідації активних голів м. Львова є діяльність ГО «Центр дослідження місцевого самоврядування» (ЦДМС), очолюваного В. Бригілевичем, яке розпочало підготовку управлінців житловою нерухомістю та підвищення кваліфікації громадського активу ОСББ. В процесі співпраці активних голів ОСББ та їх Асоціацій ( С. Климко, В. Коцюка, В. Крицака, Л. Лиска, В. Сліпка, В. Шишка ) з керівником ресурсного центру ОСББ Г. Когут та головою правління ЦДМС В. Бригілевичем виникла ідея створення потужної громадської спілки, яка б об’єднала власників житла [ юридичних осіб (ОСББ, ЖБК), фізичних осіб] та управителів житловою нерухомістю. Громадська спілка «Львівська асоціація власників житла та управителів житловою нерухомістю» (ГС ЛАВУ), один із засновників якої - ОСББ «Вчитель», зареєстрована 4 квітня 2013 року.

Серед завдань спілки:

  • сприяння гармонізації українського законодавства у сфері ЖКГ із законодавством Європейського Союзу та його реформуванню з використанням досвіду розвинених демократичних країн та власного досвіду;
  • сприяння професійному розвитку працівників ЖКГ, ОСББ, ЖБК та поширенню етичних стандартів поведінки серед них;
  • сприяння вдосконаленню системи підготовки та підвищення кваліфікації  голів ОСББ, ЖБК, управителів, надавачів послуг та інших громадських активістів;
  • сприяння підвищенню правової культури та правосвідомості громадян у сфері ЖКГ;
  • сприяння підвищенню ролі ОСББ, ЖБК та управителів житловою нерухомістю в суспільстві;
  • сприяння розвитку ринку послуг з управління житловою нерухомістю в Україні;
  • забезпечення захисту законних прав та інтересів членів Асоціації та зміцнення існуючих правових норм щодо правової захищеності ОСББ, ЖБК,  управителів та інших членів Асоціації.

Особливим в житті ОСББ «Вчитель» став 2015 рік завдяки участі в реалізації в Україні за підтримки Європейського Союзу проекту: Сталий розвиток житлового господарства:сприяння місцевому розвитку та посилення ролі громадських організацій. В рамках цього проекту громадська спілка «Львівська асоціація власників житла та управителів житловою нерухомістю» при дієвій підтримці ЦДМС запропонувала мініпроект: «Громадське сприяння сталому розвитку житлового фонду Львівщини та підвищенню його енергоефективності», який передбачає проведення заходів, спрямованих на:

  • вдосконалення управління житловою нерухомістю; створення спеціальних майданчиків для демонстрування і виховання громадського активу багатоквартирних будинків;
  • гуртування навколо асоціації ініціативних власників житла із метою відстоювання їх прав та реалізації законних інтересів, підвищення рівня поінформованості та довіри до заходів енергоефективності в житловому фонді.

Ціллю проекту є популяризація серед населення концепції сталого розвитку житлового господарства в його економічному, екологічному та соціальному аспектах з акцентом на енергозберігаючих заходах

Завданнями проекту є:

  • сприяння ефективному управлінню житловою нерухомістю з акцентом на сталість людського розвитку мешканців будинків;
  • формування соціального капіталу спільнот багатоквартирних будинків і сприяння організації ними енергозберігаючих заходів.


Вигравши грант Європейського Союзу, ГС ЛАВУ, зокрема, провело ряд семінарів із метою підвищення обізнаності і кваліфікації:

  • керівників ініціативних груп  (1 навчання по 30 осіб, 2 дні);
  • керівників ОСББ  (1 навчання по 30 осіб, 4 дні);
  • управителів і голів ОСББ (1 курси підвищення кваліфікації по 15 осіб, 7 днів).

При цьому базою практичної підготовки керівників і громадського активу багатоквартирних будинків обрано ОСББ «Вчитель» (див. Програму навчання) .


ПРОГРАМА НАВЧАННЯ ГРОМАДСЬКОГО АКТИВУ  ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ  ТА  ІНІЦІАТИВНИХ ГРУП МЕШКАНЦІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ  БУДИНКІВ


27.01.2016р. – ДЕНЬ ПЕРШИЙ
09.00 – 10.00 Реєстрація учасників
10.00 – 10.30 Відкриття. Презентація міні-проекту
10.30 – 11.00 Реалізація Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
Андрій Дзюба, юрист Центру досліджень місцевого самоврядування, асистент проекту

11.00 – 11.30 Спільнота багатоквартирного будинку в системі сталого розвитку житлового господарства міста
Любомир Лиско, ст. науковий співробітник НЛТУ України, голова правління Львівської асоціації власників житла та управителів житловою нерухомістю
12.00 – 12.30 Роль органів місцевого самоврядування в забезпеченні функціонування і розвитку спільноти БКБ. Кредитування енергозберігаючих заходів
Галина Когут, керівник ресурсного центру з розвитку ОСББ Львівської міської ради
12.30 – 13.00 Правове забезпечення діяльності БКБ
Іван Оленин, юрист Центру досліджень місцевого самоврядування, практикуючий юрист
13.00 – 13.30 Проведення освітніх заходів з акцентом на зміну світогляду мешканців багатоквартирного будинку
Вікторія Оліферчук, доцент Інституту екологічної економіки НЛТУУ
28.01.2016р. – ДЕНЬ ДРУГИЙ
10.00 – 12.00 Практичне заняття на демонстраційному майданчику ОСББ «Вчитель»
13.30 – 15.30 Практичне заняття на демонстраційному майданчику АОСББ «Оберіг»
15.30 – 16.00 Підведення підсумків практичного заняття. Завершення роботи
 
Головний ресурс діяльності ОСББ Вчитель, його людський капіталмешканці будинку, яким не байдужа його доля. Цей ресурс значний, тому що за 50років самоврядування більшість співвласників звикли, що при розв’язанні проблем будинку слід розраховувати, в першу чергу, на себе.
 
 
Задіяти цей ресурс, зміцнити соціальний капітал спільноти будинку  допомагають правильно функціонуючі інститути ОСББ «Вчитель», передбачені його Статутом:
  1. Загальні збори. Вони регулярно скликаються після закінчення  календарного   року  для   розгляду наслідків  господарської  діяльності правління об'єднання та затвердження плану діяльності і кошторису витрат на черговий рік. Кожний член об'єднання на загальних зборах має кількість голосів,  пропорційну площі квартири співвласника будинку.
  2. Правління ОСББ Вчитель - орган управління, який діє між зборами і виконує функції, передбачені Статутом. В його складі представники усіх поверхів.
  3. Виконавчий комітет у складі голови правління, завідуючого господарством, бухгалтера забезпечує щоденну організаційну та фінансово-господарську діяльність
  4. Ревізійна комісія. Порядок її діяльності та кількісний  склад  затверджуються загальними   зборами. Рішення   загальних  зборів  членів об'єднання про затвердження річного звіту,  кошторису видатків  і надходжень та розмірів  платежів членів об'єднання приймаються з урахуванням висновків ревізійної комісії. Ревізійна комісія  зобов’язана вимагати позачерго­вого скликання  загальних  зборів  у  разі   виникнення   загрози суттєвим інтересам  об’єднання або виявлення зловживань,  вчинених посадовими особами
  5. Громадські ініціативи. Організаційний ресурс діяльності ОСББ Вчительпосилила постанова загальних зборів від 6 липня 2010 рок: Про розвиток громадської ініціативи мешканців будинку, в якій передбаченоз метою активізації участі мешканців будинку в розв’язанні спільних проблем, забезпечення громадських заходів по підтриманню санітарного стану будинку (сходові клітки, підвальна частина), благоустрою прибудинкової території, організації ремонтних робіт та з метою економії коштів на утримання будинку і прибудинкової території  залучити всіх мешканців будинку до виконання на громадських засадах робіт з утримання будинку і прибудинкової території та створення фонду громадських ініціатив.

Попереду багато роботи.  В останні роки склад співвласників будинку та їх родин істотно помінявся. Тих, хто будував цей будинок, залишилось менше третини, які знаходяться в похилому віці. Існує проблема передачі традиції та навиків будинкового самоврядування як молодшому поколінню старожилів, так і новим власникам квартир. Важливим способом передачі кращих традицій спільноти стала підготовка до відзначення 50-річчя заселення будинку. Готуючись до цієї важливої події, ми поміняли вікна на сходових клітках (використавши в процесі фінансування встановлення нових вікон кошти державної і міської програм тепло енергозбереження), зробили косметичний ремонт 2-го під’їзду, прикрасили малюнком, присв’яченим події, в’їзд на прибудинкову територію. Плануємо створити сайт ОСББ «Вчитель» в Інтернеті, щоб використати сучасні інформаційні технології для поширення інформації про нашу діяльність та комунікації як всередині нашої спільноти, так і за її межами, зокрема серед членів ГС «Львівська асоціація власників житла та управителів житловою нерухомістю». На чергових звітних зборах плануємо обговорити амбітний план ремонтних робіт на 2016 рік, в т.ч. продовження заходів з тепло енергозбереження.

Висновок. Описаний нами багаторічний, і тому унікальний, досвід фнкціонування ОСББ Вчитель, з одного боку, засвідчує життєздатність самостійного господарювання  мешканців багатоквартирного будинку. В той же час він дозволяє побачити вади управління житловим господарством з допомогою комунальних підприємств (ЛКП), якщо порівняти стан будинку ОСББ «Вчитель» і аналогічних будинків, які обслуговують ЛКП. Він також показує кричущу несправедливість, яка продовжує існувати в нашому суспільстві, коли одні мешканці багатоквартирних будинків (їх меншість) самі за власні кошти збудували ці будинки і їх самостійно утримують, а інші (їх абсолютна більшість), отримавши квартири від попередньої влади безоплатно, звикли також, що їх мають обслуговувати, а самі вони і пальцем не поворухнуть, щоб підтримати порядок у своєму під’їзді чи на прибудинковій території. Тому ми позитивно оцінюємо факт прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Прийняття закону, проте, не означає автоматичної житлової реформи. Багато в чому її результати будуть залежати від самих мешканців. До 1 липня 2016 року вони повинні визначитися: створювати ОСББ або ж обрати керуючу компанію. За тих, хто не встигне зробити цей вибір, вирішуватиме міська влада. Наш досвід показує, що цей вибір спільнота будинку мусить робити самостійно. І цей вибір буде на користь ОСББ!

Любомир Лиско, ст. науковий співробітник НЛТУ України, голова правління ОСББ Вчитель

Увійти на сайт

Контакти

Громадська спілка «Львівська асоціація власників житла та управителів житловою нерухомістю»

вул. Кастелівка, 20,
м. Львів, 79012, Україна
(032) 235-68-48

loma.org.ua